[租屋注意事項] 以租金回報率來看是否該買樓

admin

以租金回報率來衡量是否適當時機買樓，是一個非常有效的考慮方法。當租金較供樓利息高的時侯，業主若能租出物業，租金扣除供樓利息後，餘款便可視為其買樓投資的收入。一般若租金高於銀行按揭首年供樓利息時，就可視買樓為較好的投資選擇。下文列出關於這種投資考慮的幾個要點給讀者參考。

   1. 投資本金 – 主要是買樓前期所包括的所有支出。可視為這項投資的主要成本。下列是一些主要支出。

i.         樓價首期 – 若從發展商直接買入新樓，一般都可只負10%。而二手樓便需付較高百分比。應選擇多少首期主要看投資者是長線或短線為主。短線應盡量付少首期，長線的話也資金又有的話，選付多些首期可減少及後的利息支出。
ii.       厘印費 – 視乎樓价，二百萬元以下只收$100，六百七十二萬之上收3.75%。
iii.      律師費 – 视乎律師行，所有費用大約樓價的1%
iv.     代理費甪 – 1% (視乎情况，例如一手樓或自己找到便沒有這費用)

   2. 利息風險 – 現時銀行以兩種利息計劃為主 (i) 最優惠利率 (P - ?) 及 (ii) 銀行同業折息 (Hibor + ?) ；兩者主要分別是 P 較 Hibor 穩定。由於Hibor的浮動較大，可說風險較大。但很多時Hibor的供樓息口及配套優惠都好像較吸引，但若長線計的話就不一定了。所以投資者應小心選擇。另外，銀行會就申請人的資產，職業，收入及信貸背景來批出利息。在决定買樓前必須清楚理解自己能獲得的利息水平。最後，每期供樓用於利息及還款的部份部都不同。供樓初期的利息較多，還款較少，計算投資回報時若以第一年供的利息來計可說是最安全的做法。
   3. 租務風險 – 除了是否能租出物業外，物業也會有機會出現損壞或遇到租霸。業主應先查明租客的背境，例如租客是職業，主要看是否有穩定收入。工務員或於香港工作的外籍人事為最佳選擇。業主可要求租客提供稅單或其公司的在職證明。
   4. 長線或短線? – 買樓收租好像是一項長線投資。其實沒有絕對。投資者應分析未來樓價走勢再决定是否應繼續持有物業作收租用。因為若樓價下跌，租金的收入很難補償樓價的損失。但也應把賣樓的費用，如律師費及代理佣金等計入成本中來考慮。若租約未完，業主也可連租約放售。